Ideo Sukhumvit Rama4，中文名城市绿洲，一个位于素坤逸黄金地段、单价却只有16万泰铢的高层公寓。

公寓出门就是Rama4大道，步行450米到Phrakanong站（帕卡农），上至富人区ekkamai，下至白领生活区onnut，往西还有一条大道直通沙吞。

这种地段的公寓，无论是买来投资还是自住都超级赚。

项目基本资料

开发商: Ananda 泰国前十上市开发商，也是最近几年成长最快的开发商

产权性质: 永久产权

公寓体量: 1栋32层公寓

土地面积: 5406平方米

总单位: 642户

交付日期：2024年陆续交付

停车位: 344个停车位，配比56%

主户型:

单间：29.5平方米；

一卧：34.5—44平方米；

两卧：66—74平方米；

三卧：89—135平方米

层高：2.9米（层高在某种程度上代表了曼谷公寓的档次，高层公寓层高一般在2.6米到2.7米，矮层公寓层高一般在2.5米到2.6米，2.9米属于豪华公寓的配置）

物业管理费：55泰铢（约13元人民币）/平方米/月

维修基金：500泰铢（约116元人民币）/平方米(一次性缴付)

其他费用：过户费：1%

单价：均价16万泰铢

城市绿洲公寓很早就在市面上售罄了，但最近，我们又从开发商手里拿到了一批新的房源。

新房源主要以适合投资的一居室为主，价格单如下：

30㎡一居室，469万泰铢，人民币约94万

34㎡一居室，569万泰铢，人民币约114万

44.5㎡大一居室，769万泰铢，人民币约154万

44㎡样板间

项目区位介绍

项目距离帕卡农地铁站450米，那么我们就要重点说一下帕卡龙这个地方，话不多说，先看图：

帕卡农这个地方知名度不高，但拥有4个特点。

01、帕卡农拥有绝佳的地

帕卡农的地理位置非常优越，帕卡农是素坤逸线上富人区伊甲迈（Ekkamai）的下一站，最大都市白领区安努（onnut）的上一站。

所以，想了解帕卡农，必须要知道它相邻站点的含金量。

首先ekkami区通常和蓬蓬、通罗并称为日韩富人区。这里是整个曼谷的三里屯，是曼谷最核心的商务区和娱乐生活区，同时也是老外最集中的地方。

说它是商务区：

是因为这里是泰国日韩企业总部最集中的区域，尤其是大家耳熟能详的素坤逸的39巷，5 5巷，还有63巷，这里面汇集了众多的跨国公司，比如三星，东芝，三菱的办公地都在这里。还包括不计其数的小公司！

除此以外，这里也有很多本土上市公司的办公室，比如维灿之前的老东家Major，号称泰国的“万达”集团，旗下的主营业务就是major complex的电影院线，当然也涉猎房地产，他的办公总部就在55巷的major Tower。

除此以外包括电信大厦，泰国电网，国家石油公司，各种银行的办公楼，都是坐落在这个区域！素坤逸的商务区说的就是这里！

说它是娱乐生活区：

是因为历史原因。曼谷最早的外国人就是日韩人，这帮人大部分是跨国企业的外派员工，收入非常高，消费自然高，吃的住的玩的都得配套上，所以带动了这个区域的发展。

所以大家现在去这里就能看到，你如果想吃到最正宗的西餐或者日料韩料一定是在这个区域，全曼谷最高端的酒吧，米其林餐厅，商场也是在这里的，比如大家来曼谷必打卡的贵妇商场，就是在蓬蓬地铁站出来的EM商场。

当然，这里也是全曼谷房价最高的地方，富豪集中的地方，我之前看报道说泰国的前十大富豪全部在通罗有自己的大宅子。

在这块区域，距离地铁站500米以内的地方，均价基本都是25万泰铢以上，最贵的均价差不多40万泰铢！

总的来讲，蓬蓬-通罗-Ekkami这些地方，除了公寓贵之外，没什么缺点。

而帕卡农距离他们都很近，所以他自然也承接了这个“富人区”外溢的很多利好，比如帕卡农地铁站刚一出来就是一个Summer Hub Offices，类似于国内的共享办公楼，很多小公司都会注册在这里面

多说一句，泰国的公司在办公场地这个事情上比较务实，大家不会刻意去追求高大上，实用方便就好，高大上的写字楼感觉都是被外企占用，本土小公司很喜欢共享办公，基本上一个大的商务区都有专门的几栋楼是用来做共享办公的，曼谷共享办公最大知名度最高的就是这个summer hub。

同时帕卡龙也变成了很多接受不了富人区高房价高租金的人群首选，虽然配套设施不如伊卡迈，但是只隔着一个站而已，实际步行距离只有一公里（曼谷任意两个地铁站之间的步行距离差不多就是一公里，非常近），但是房价要便宜很多，看在钱的份上，是不是非常划算呢？

02、帕卡农是房价洼地

帕卡龙的下一站是Onnut

onnut是曼谷最大都市白领区，也是最近几年比较火热的一个地方，基本上想在素坤逸沿线投资的，基本上不可能不知道onnut，onnut因为配套设施非常好，不管是租房市场还是买卖市场，都是全曼谷最活跃的，注意不是之一，就是最活跃的。

但是目前onnut地铁站500米以内，除了一个已经售罄的aspire onnut外，没有期房新盘。因为能开发的土地都已经被开发完了，目前在售的都是现房尾盘。

onnut的房价

aspire onnut距离地铁站280米，均价15万-18万泰铢，和它距离差不多的rhythm sukhumvit，目前二手房均价在16万左右。所以同地段有新盘的话，均价在18万到19万是非常合理的。

那么帕卡农的房价呢

我们以2014年交房的The room S69为例，该项目距离帕卡农地铁站250米，目前二手房均价在18万左右，那么我们以此类推，如果是相同地段的新盘，那么均价在20万往上一点也是合理的，所以帕卡农站比onnut站的房价稍微贵一点。

综合对比下来，onnut胜在配套，帕卡农胜在地段！

03、帕卡农商务区正在崛起

曼谷的城市发展是比较缓慢的，不要用国内那种再造新城或者新区的概念来看待曼谷的发展，其实曼谷发展到今天，仍然是从市中心往周边去发展。

比如过往几年，曼谷发展比较好的rama9，蓝康恒，以及bangna，这些都是从市中心往周边去不断延伸的结果，而素坤逸作为曼谷中央商务区的绝对主力，也是一直不断在往外延伸，这就给帕卡农带来了新的机遇！

帕卡农的优势不光是紧邻伊甲迈，他是素坤逸和rama4这两条商务街的交汇站，看下图：

Rama 4 路是一条双向十线的主要干道，沿路布满高楼大厦。它从华南蓬站（就是唐人街所在处）开始沿着朱拉隆功大学，仑披尼公园，一直自西向东，最后和素坤逸线交汇，交汇处就是帕卡农站！

曼谷目前办公楼保有量800万平米，是隆沙吞两条路就近160万平米占了五分之一，加上无线电路与拉玛4路周边，写字楼面积高达260万平方米！出租率一直保持在93%左右，其中多数又都是租金1000泰铢一平米的A级写字楼。

未来5年里，拉玛四路陆续四大超级综合体，Samyan Mitrtown、The PARQ、Dusit Central park、One Bangkok。

届时写字楼面积将增加至87万平方米，也将为该区域提供大量的就业空间和租赁群体！

同时，rama4主干道将新建4座甲级写字楼，包括the parq、one bangkok、dusit central park、samyan mitritown，最迟的2025年就能开始营业。

重点说一下这个One bangkok：

综合体项目名称：ONE BANGKOK

地标主塔名称：One Bangkok O4H4

主塔高度/楼层：436米/92层

开发商：TCC Assets与Frasers Property

投资额：约38亿美金

项目设计：SOM

开工/完成：2019年/2025年

项目由泰国第四富豪苏旭明主持建造，他是泰国酿酒业巨子！作为苏氏家族掌门人，携子共同打造的世界级综合体ONE BANGKOK ，目标是成曼谷新地标，主塔One Bangkok O4H4大厦将成为泰国未来第一高楼。

上述这些大型项目，对整个rama4甚至帕卡农的崛起意义非凡。

项目优劣势分析

优势

1.地段优势

帕卡农是紧邻着伊甲迈的一站，曼谷的城市发展就是从市区不断往郊区去延伸，目前伊甲迈发展非常成熟，房价也很高，地铁站300米左右的项目均价在27万以上。

但是帕卡农同地段的项目价格在18万到20万之间，从伊甲迈到帕卡农不过一公里的步行距离，两者房价相差30%以上，我们有理由相信随着时间的推移和城市的发展，帕卡农的房价会逐渐去接近伊甲迈，所以帕卡农是值得投资！

2.公寓档次高

本身ideo在Ananda旗下并不属于高端系列，但是城市绿洲的品质属于高端系列。

在曼谷，室内层高在某种程度上代表了项目的档次，比如矮层公寓一般层高从2.4米到2.6米（泰国都是精装交房，所以都说的是室内净高），高层公寓从2.6米到2.75 米之间，大家可以自行查阅曼谷不同项目的层高，城市绿洲的层高达到了惊人的2.9米，这是在曼谷只有豪宅才有的标准。

比如通罗站旁边的the esse 通罗，均价37万泰铢，他的层高是2.9米，所以城市绿洲能达到这个层高是非常难得的！

3.户型设计更加灵活

项目从29平米的开间，到34平米的一室一厅，到44平米的 一房plus，到66平米的两两居室，这个户型设计上能不满足不同客户的需求。

尤其是44平米的一房plus，很适合带一个孩子的家庭，很多家长带孩子读国际学校，比较钟情于这样的大一房户型！投资的话，预算有限的情况下可以选开间或者一居室，都是很好出租的户型！

劣势

1.区域内没有大型商场

此外，在复习过程中要仔细审题，注意规范答题，在答题过程中也要注意步骤完整，书写规范，用语正确。

曼谷发展奉行“隔站发展”理念：就是不在相邻的两站规划商场以及大型配套，让整个曼谷发展的更加均衡，不要让所有的大型商场都扎堆在核心区，适当的延伸自己的市区，资源配置更加合理！

我们的帕卡农刚好就没有大型商场，出地铁站只有一个Summer hill小型购物中心。

不过，由于项目距离地铁很近，乘地铁去别的商场快速且便捷。

项目优劣势分析

关于城市ideo rama4的配套设施我们分别从交通，商超，学校医院等来介绍！

交通：步行450米到地铁

作为在曼谷最重要的交通工具，距离地铁站的距离是衡量一个项目价值最重要的因素，城市绿洲距离帕卡农站步行距离是350米，大约五分钟可以到达，这是比较适合步行到地铁站的距离，之前维灿一直在说，距离地铁站500米以内的项目都是我们的首选！

而且请大家注意看，从城市绿洲到地铁站的路有一段是捷径，那条小路是比较安静，沿路都是是咖啡厅和餐厅，还有别人家的大别墅，很少有摩托车和汽车经过，所以完全没有你走在大街上，摩托车从你耳旁呼啸而过的感受，这会给你很多的安全感！

两条高速保驾护航：向左1.1公里上高速可以直接到市中心，大约是15分钟车程可以到四面佛，向右0.8公里上高速可以直达机场和蓝康恒，邦纳等！

购物设施

400米到地铁站的summer hill购物中心

距离项目最近的就是地铁站的summer hill购物中心，上下两层，距离我们项目也是350米，如果下班可以顺便买点吃的回去！

这里虽然不像onnut站的商场那么大，但是解决日常生活是没问题的，这个小商场里面有星巴克，tops daily超市，各种小吃店，炸鸡店，披萨店，水果店，花店，健身房，药店，晚上的时候还有小型夜市！

450米到W district购物中心：

这个W district是一个非常有艺术感的购物中心，像一个悬在空中的飞碟，也是很多人要来打卡的商场之一，整个商场的中央做成了一个大型的露天bar，一到晚上就变成了夜市，有烤串，有酒吧，有小吃等等，热闹非凡，非常有烟火气！

450米到W district购物中心

W district购物中心是个很有设计感的购物中心。

W district购物中心的中央是一个露天广场，晚上这里就是夜市，一边烧烤一边喝啤酒

一到晚上这里就变成了夜市，很热闹，很有烟火气。

W district也有星巴克，所以马路两边各一个星巴克。

购物设施周边学校和医院

一公里到曼谷大学city校区

曼谷大学一共就两个校区，本部就是咱们rama4路上的校区，另一个在rangsit，就是兰石校区，前段时间市场上热卖的学府fresh就是在兰石校区附近，目前city校区主要是大三大四学生以及研究生院，兰石校区主要是大一大二学生！

曼谷大学共有2.8万多名学生，5000多名留学生，16个硕士学院，欧美外籍教师占比50%，这些都为该区域提供了大量的租赁市场！

医院

项目设施介绍和图片

项目一共是32层，642户，每层25户左右，4部客梯+1台货梯。

1楼为大堂和公共设施

2-5层是停车位，一共有344个停车位

6层为公共设施，包含泳池，健身房，跑步道，会客厅，读书室，影音室，室内高尔夫，办公区等

7层到32层为住宅层

顶层是空中设施层，包含绿化带，景观台等

项目户型图/平面图

平面图

户型图

单间：29.5平方米

一卧：34.5—44平方米

两卧：66—74平方米

三卧：89—135平方米

项目样板间

65㎡两居室样板间

以上就是本期分享的全部内容，无论是地段还是公寓质量，城市绿洲的都可圈可点，而且价格也不贵！如果您喜欢这个项目，欢迎随时咨询维灿，维灿为您一对一服务。