购买泰国公寓时，几乎每个投资者都会问：“这套公寓的租金收益率/租金回报率是多少？”

毫不夸张的说，租金回报率是衡量投资是否成功的重要标准，回报率的高低会直接影响到大家的购买决策。

那么租金回报率该如何计算？

泰国主要城市的租金回报又是多少？

本期维灿为大家一一讲解

什么是租金回报率

租金回报率是房地产投资领域的一个基本概念。它概况了房产租金中获得的回报与投资房产价值之间的比例关系，换句话说，它展示了您投资所带来的收益。

哪些地产能计算租金回报率

除了公寓外，其他类型的房地产都可以计算租金回报率，如商业地产、工业地产。

01.住宅类房地产

住宅类房地产包括专为个人或家庭居住而设计的房产，包括单户住宅、公寓、联排别墅、复式公寓和度假住宅。

02.商业类房地产

商业地产是指专门用于商业目的的房产。其中包括办公楼、购物中心、商场、酒店、餐馆和其他零售空间。在某些情况下，大型公寓楼因其创收性质也被视为商业地产。

03.工业类房地产

工业房地产涉及用于工业目的的房产。其中包括仓库、制造设施、研发园区和配送中心。由于其规模和工业运营的特殊要求，这些房地产通常位于城区之外。

租金回报率计算方式

租金回报率分为两类：总租金回报率和净租金回报率。

总租金回报率

计算方法是将年租金收入除以物业价值（购买公寓的总价），并将其转换为百分比。这是一种最简单的计算方式，泰国房地市场的对外宣传页通常用总租金回报率。比如“普吉海滨公寓，年租金回报6%”，这里是6%就指的总租金回报率。

要计算总租金回报率，可参考以下步骤：

• 确定房产的年租金总收入
• 用这笔收入除以您房产的市场价值
• 将得出的值乘以 100，得出的结果用百分数来表示

总租金回报率 = 年租金收入/物业价值 * 100%

假设您在ASOK购买了一套价值两千万的2居室，随后每个月以8.7万泰铢/月的价格将其出租。

步骤1：计算年租金收入：85,000 泰铢（月租金）* 12（月）= 1,020,000 泰铢。

步骤2：用年租金收入除以房产价值，再乘以 100%，计算出总租金收益率，102000÷20000000*100=5.1

总结：这套两居室的租金收益为5.1%

净租金回报率

净租金回报率能更真实地了解您的回报，因为它考虑了维护、空置、物业管理费和保险等额外成本。计算方式是通过从年租金收入中减去所有与物业相关的成本，将该净收入除以物业价值，最后将其转换为百分比。

净租金回报率需要更全面的计算：

• 确定与房产所有相关的年度总支出
• 计算房产的年租金总收入
• 从年租金收入中减去总支出
• 用净收入除以房产价值
• 将计算结果乘以 100，即可得出产量的百分比

开支可能包括以下费用

• 物业维修和保养
• 业主协会会费
• 地方税
• 物业管理费和广告费
• 保险费
• 折旧

但是，投资贷款的利息通常不包括在计算范围内。这是因为不是房产的固有成本。

净租金回报率 = （年租金收入 - 年支出）/ 房价 * 100%

假设该物业的年度总支出（包括管理费、维护费和保险费等费用）为 100,000 泰铢，年租金同样是1020000泰铢，房价两千万泰铢。

步骤1：从年租金收入中减去年支出，确定净收入：1 020 000 泰铢（年租金收入）- 100 000 泰铢（年支出）= 920 000 泰铢。

步骤2：用净收入除以房产总价，再乘以 100，计算出净租金收益率。920 000÷20000000*100=4.6

通过上述计算，您在asok购买的公寓的总租金收益率为 5.1%，而净租金收益率（扣除物业相关费用后）为 4.6%。

这些数据可以帮助您深入了解投资回报，从而更准确地比较不同的投资前景。

什么是良好的租金回报率

要判断一个公寓的租金回报率好不好，主要取决于市场条件、具体房产项目和个人投资者的预期。一般来说，4%-6% 的租金汇报率已经算是很高了。

给大家看一下2023年中国各大城市的租金回报率情况：

中国租金回报率能达到4%以上的城市屈指可数，绝大部分地方都是1%-2%的租金回报率，这还是只是总租金回报率，没有扣除其他成本。

我们在来看看泰国都市代表曼谷、和海岛代表普吉的公寓租金情况。

曼谷公寓租金收益率比较

我们以帕卡农（Phra Khanong）和阿索克（Asoke）这两个最受欢迎的地段的公寓为例，看看这两个区域一居室的租金回报率是多少。

帕卡农的房价普遍要比Asoke高很多，但租金回报上相差无几，前者由于房价偏低、离核心区近受外籍人士和新兴投资的喜欢，后者更吸引看中地段和交通便利度的居民。

普吉岛租金收益率比较

下面是卡马拉和芭东区，一居室至两居室租金回报率对比：

两个地方的租金回报稳定在6%，但芭东的部分楼盘租金回报高达10%以上，很大一个原因是因为Phuket Palace这个项目位于芭东海滩附近，芭东区是普吉游客量最大的地方，即使是旅游淡季租客依然很多。

泰国海滨城市的租金回报一直要比曼谷高，主要是因为两者租赁市场的不同。

普吉岛以田园诗般的海滩和豪华度假村而闻名，吸引着大量的短期度假者。由于旅游业的季节性特点，这里的公寓空置率可能较高，但在旅游旺季租金也会更高。

另一方面，曼谷作为一个繁华的大都市，正在迅速发展成为商务、旅游、展览中心以及数字经济中心。这种转变增加了对长期住宿的需求，尤其是科技工作者和受过高等教育的专业人士。这些人群通常会选择交通便利的优质公寓，从而促进了稳定的租赁需求。

简单来讲，普吉短租市场租金高，曼谷长租市场租金低但很稳定。

另外还要说一下，上述的楼盘都是已经交房多年的项目，其中有不少已经交房8年甚至10年之久，这些项目至今都能保持较高的租金回报率，足以说明泰国房产租金高回报的优势！

不过，租金回报率只能作为大家买房的参考标准之一，太过迷信租金回报率也不可取。

本期分享就到这里，如果您想知道某个项目的租金回报率，又不知道怎么查，欢迎咨询哦！