泰国买房地段这么选？买别墅会不会有风险？

上一期给大家详细讲解了泰国买房时选如何开发商的和中泰两个房地市场的底层逻辑。今天继续给大家分享泰国买房的注意事项。

大家都知道，在现代都市中，地铁对于房产投资的意义是非比寻常的，常言说，地铁一响，黄金万两，而曼谷更是如此，曼谷的市区非常小，每天早上所有人都往市中心走，加上曼谷的道路很窄，很容易造成拥挤，在曼谷上班唯一可靠的方式就是地铁，所以地铁的价值要更高。



很多白领他们也是住在地铁沿线，预算高的住的就离地铁站近一点，预算低一点的离得远一点，而且随着距离的增加，房价的价格和租金落差非常大，我们之前有过一个大概的统计，在曼谷核心区，距离地铁站的距离每增加100米，单价降低1万泰铢，比如说距离铁站一两百米的房子卖15万泰铢，那么六七百米的房子单价不炒股10万块，这一点在很多地铁站都是适用的。

所以当你在曼谷考虑一套房子的时候，我们一直在说的就是首选500米以内的房子，现在曼谷核心区地铁站500米以内的新房越来越少了，500米到一公里的房子，要看看房子是否有特殊卖点，比如性价比很高或者临近超市商场等等，也可以考虑，超过一公里的项目，基本不会出现在我们推荐的范围内。

2.泰国买房投资租金高不高？

租金回报每个城市会有不同，曼谷的房子租金回报正常来说在5%左右，但是说真的很多业主目前的租金回报没有达到5%，这里面主要的原因就是大家入手的时间，在疫情前也就是2019年前后买的房子，价格买在高点。

而且那时候因为市场比较混乱，有些还是加了价格的注水盘，很多人就买到这样的房子，这里面的具体原因我之前说过好多次，这里就不过多赘述了，房子买贵了，租金没变，疫情前买到的房子很多租金回报在3%到4%，疫情后房价有所回落，注水盘也基本不存在，所以但凡在疫情后买的房子租金回报基本都是5%上下。

普吉岛和芭提雅的租金回报看行情，按照疫情前的行情拿租金回报是要比5%高的，很多时候拿到7%以上都可以，为什么会比曼谷高呢？因为曼谷就像北上广深，主要是长租和年租，而普吉岛和芭提雅是做短租市场的，你需要有人帮你打理，不过一个总价四五十万的小公寓，一晚上能租两三百，旺季的时候还一房难求，短租市场回报一定比长租高啊。

但是他的问题就是一旦遇上口罩这样的事情，他有可能颗粒无收，比较不稳定，曼谷就是只要房子位置没问题，只要曼谷不爆炸，大家就是要租房子的，无非就是租金高低的问题，普吉岛和芭提雅在疫情期间都是损失惨重，但是俄乌冲突以后，租金都是翻着倍的往上涨，很多俄乌人拖家带口的往普吉岛涌，房租一下子就被炒起来了，之前我也多次说过，以前两万多就能租的别墅，现在一个月七万多，疯狂吗？

03.可以买别墅，也可以租别墅

在泰国买别墅有风险吗？答案是有，因为泰国是不允许外国人单独持有别墅的，但是上有政策，才有对策，精明的外国人发现我虽然不可以买，但是我可以成立一个本地公司买啊，所以这个方法被快速的推广开来，而且据我所知，用泰国公司买别墅已经存在二三十年了，最早也是老外先用的这个办法，可不是我们中国人钻空子啊。

这个方式风险确实有，但是你往周围一看，身边人全是这么干的，我粗略的估算了一下，目前在泰国用这种方式持有别墅的数量至少几万套，有可能更多，因为普吉岛，芭提雅的别墅，大多数都是外国人买的，而且都是这种方式持有的，这么多年下来好像也都约定俗成了一种被广泛接受的方式。

用公司持有别墅存在的风险主要是两方面，一个是公司本身，因为外国人不可以独立成立泰国公司，必须是外国人和两个泰国股东一起才可以，一般这个泰国股东都是律师事务所找的偏远地区的泰国人，他们协助成立公司可以拿到一笔手续费，然后用公司持有别墅，但是也发生过泰国股东耍无赖，找这个外国人要钱的事情，虽然这种概率很低，如果真的要买就找大的律师事务所吧，他们找的人更靠谱一点。

另一个风险就是来自税务局，因为你的公司每年都是零报税，但是公司名下有一个公司，这个是每年抽查的，如果被抽查到，几万泰铢的罚款肯定是免不了的。

客观来说，目前大家买别墅都这么干的，有的人说法不责众，整个芭提雅的别墅老外都这么买的，别人都不怕我怕什么，这个确实也是真实情况，但是你比较介意和担心这种方式的话，那你就不要买，租别墅住也可以的，我们这里也有客户在曼谷买了几套公寓，每个月的租金10万泰铢，然后拿这这些钱去芭提雅租个别墅一个月两三万泰铢，剩下的钱拿来做生活费完全够用啦，而且还很自由灵活，喜欢普吉岛的话去普吉岛租个别墅住几个月，喜欢清迈去清迈住几个月，干嘛非要自己买个别墅呢？这也不失为一个思路。

04.买房之前先搞清楚资金出境的问题

大家都知道，我们这里是有外汇管制的，所以你在泰国买房的时候，你要先搞清楚你的房款怎么出去，这件事中介能不能帮忙，如果他们帮忙是用什么方式，如果中介不协助你需要怎么处理资金的问题。

大家都知道，我们这里是有外汇管制的，所以你在泰国买房的时候，你要先搞清楚你的房款怎么出去，这件事中介能不能帮忙，如果他们帮忙是用什么方式，如果中介不协助你需要怎么处理资金的问题。

如果你有泰国账户，你就从国内可以直接转到自己的泰国账户（国内私户可以直接转到境外的私户，但是不可以直接转给境外的公户，所以从国内不能直接转给开发商），然后再从自己的泰国账户转给开发商账户，如果你没有泰国账户，那你就需要一个境外账户，比如HK账户，从HK转给开发商，这样都是可以的，如果中介可以帮忙，一般操作就是国内把人民币直接转给中介，他们用自己的境外账户资金转给开发商，话题敏感，就不做过多阐述，有兴趣的可以私信。

5.要考察一个公司的售后体系

这一点非常重要，其实泰国房产的购房流程是非常清晰的，买房很简单，中介的作用到底是什么，我觉的泰国房产中介的作用就两个：一个是前期给客户推荐项目，可是曼谷市面上值得入手的项目屈指可数，尤其是确定好区域以后往往就是在两三个楼盘里选，这些都不难，接下来协助签约支付房款，这些都不是难事，难的是在售后。

也就是中介的另一个作用，处理售后！你的房子交房以后来可能是两年后，来年后这个中介还在不在，他这个公司还在不在，如果没有了中介的协助，你的房子什么时候交房你都不知道，都能想起来的时候可能已经错过了交房时间，房子被没收了都，这种情况真实发生过。

之前有客户从网上找到维灿，疫情期间很多国内泰国的房产中介都倒闭了，谁帮客户做售后啊，这么选一个靠谱的中介呢？首先看看这家公司存在多久，你所面对的销售干了这行多久，一个销售在这个行业都没干超过三年，他就是不稳定的，他很有可能做完你这单就不干了。接下来好点的公司有人对接，差点的公司直接就没人管了，毕竟售后不产生效益。

其次他们有没有本地售后团队，看看他们是这么给别的客户出租房子和处理售后的，泰国房子在交房以后还是有很多事情要处理的，要验房，要领钥匙领地契，要帮业主采购家具，要出租，要打理，要退房，空房的时候还要帮业主缴纳电费，这些事情都很简单，但是房子在几个小时航班以外的泰国啊，你不可能有任何事情都亲自飞一趟过去吧！

所以是否有完善的本地售后团队很重要，而且很多国内的中介公司并不会养一个本地的售后团队，都是和我们这样的本地的公司进行合作而已，这点要搞清楚。

相信看完了这10点建议，大家对泰国房地市场已经有了一定的了解，如果您准备在泰国投资置业或养老，想详细了解泰国的方方面面，欢迎扫描添加维灿的微信weicanthai，我会为您详细讲解！